אשראי לנכסים מניבים
אשראי לנכסים מניבים / יאיר שדה
אחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים ביותר הינו השקעה בנדל"ן. אחת הנישות הרווחיות והסולידיות יותר בעולם הרחב של השקעות בנדל"ן הינה השקעה בנדל"ן מסחרי מניב. כשאומרים נדל"ן מסחרי מניב מתכוונים למבנה תעשייתי, חנויות, משרדים וכל נכס אחר שמושכר למטרה מסחרית ומניב שכירות חודשית לבעלי הנכס.
מרבית הרוכשים, ובטח אלו שרוכשים את הנכס למטרת השקעה, בוחנים את ההשקעה לפי שיעור התשואה הפנימי (IRR) שלה. אם נפרוט את המושג ה"מאיים" הזה למילים פשוטות, נגיע למסקנה שהמשקיע החכם מעוניין להשקיע כמה שפחות הון עצמי ולקחת כמה שיותר אשראי מהבנק כדי להשלים את הרכישה. במקביל, כדי למקסם את הרווח, הריבית של ההלוואה שמקבלים מהבנק צריכה להיות נמוכה ככל האפשר.
כשמגיעים לבנק לקחת הלוואה, כמו בכל "שוק", ההצעה הראשונית לרוב אינה ההצעה האחרונה שתקבלו. כדי שנצליח למקסם את התועלת מהמימון הבנקאי, אנו צריכים לדעת על אילו פרמטרים אנחנו צריכים לשים דגש במו"מ:
- שיעור המימון – לרוב, ההצעה הראשונית של שיעור המימון תנוע בין 50% ל 70% משווי הנכס (ולא מהשווי למימוש מהיר כמו שחלק מהבנקאים מציגים). חשוב לדעת שכתלות באיכות הלווה ובסוג העסקה, ניתן גם להגיע ל 100% מימון. כלומר, לא נצטרך לשים הון עצמי ברכישת הנכס. אלו אומנם עסקאות נדירות, אבל כמעט תמיד ניתן להגיע לשיעור גבוה משמעותית מהעמדה הראשונית של הבנק.
- פריסה – לכמה שנים אנו לוקחים את ההלוואה כנגד הנכס שלנו. לרוב, הבנק יציע פריסה של בין 10 ל 12 שנה מהסיבה שהבנק רואה בכל הלוואה כסיכון והוא מעדיף לגדר את הסיכון בכמה שפחות שנים. אנחנו יודעים שניתן לפעמים להגיע ל 15 שנה ואף יותר. הכל כמובן כתלות באיכות העסקה.
- ריבית – זהו המחיר של העסקה. ככל שהריבית נמוכה יותר, כך העסקה משתלמת יותר. בסעיף הזה, ככל שנדע להביא יותר אלטרנטיבות מבנקים אחרים, נצליח להשיג ריבית נמוכה יותר.
- עמלות נוספות – כשלוקחים הלוואה, הבנק תמיד ייקח עמלת פתיחת תיק. זה פרמטר שבדר"כ יוצג ללקוח במעמד החתימה ולאחר שכבר החזיר תשובה שלילית לבנקים האחרים. אם נבוא מוכנים, נדע להוריד את הבנק גם בסעיף הזה, לא משנה עד כמה יגידו לנו שזו עמלה שאין להם דרך להוריד אותה. כמו כן, חשוב לוודא שיהיה לנו כמה שיותר חופש בשנים הבאות, לפרוע, למחזר, להגדיל וכו'. לצורך כך, חשוב שנוודא את עמלת הפירעון המוקדם ומה אפשר לעשות איתה. קיימות מספר אפשרויות וכדאי להתייעץ עם איש מקצוע בנושא.
כפי שבוודאי הבנתם, מימון לנדל"ן מסחרי מניב, ניתן לא רק לטובת רכישת נכס חדש אלא גם למימון מחדש של נכס קיים. לדוגמא, נכס שנרכש לפני חמש שנים ב 10 מ' ₪ בעזרת הלוואה ל 12 שנה של 7 מ' ₪. כיום, השווי של
הנכס כנראה יהיה מעל 10 מ' ₪ וההלוואה תהיה ככל הנראה מתחת ל 5 מ' ₪. כאן ניתן לראות את הפער המשמעותי, שנוצר בין שיעור המימון הקיים על הנכס ולבין שיעור המימון האפשרי.
במידה ונבחר למחזר את ההלוואה, נוכל:
- להוזיל את הריבית היות ושיעור המימון נמוך יותר.
- להגדיל מחדש את שיעור המימון וזה יכול לעזור לנו לרכוש נכס נוסף ללא הון עצמי.
- להוריד את ההחזר החודשי ע"י פריסה מחדש של החוב הקיים.
נציין שכל שילוב בין הסעיפים לעיל יכול להיות הגיוני ביותר.
לסיכום, ניתן לראות שיש פערי מידע משמעותיים בין הבנק לבין הלווים. פערי מידע שיכולים לעלות הרבה כסף אם לא נערכים כראוי. ההיערכות יכולה להיות לימוד מקיף של הנושא ממידע ברשת, משיחות עם הרו"ח וכו' או לחילופין, היעזרות באיש מקצוע, שגם מכיר את התחום וגם יודע איך לדבר עם הבנקים.
הרבה הצלחה!
