אשראי לנכסים מניבים / יאיר שדה

אחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים ביותר הינו השקעה בנדל"ן. אחת הנישות הרווחיות והסולידיות יותר בעולם הרחב של השקעות בנדל"ן הינה השקעה בנדל"ן מסחרי מניב. כשאומרים נדל"ן מסחרי מניב מתכוונים למבנה תעשייתי, חנויות, משרדים וכל נכס אחר שמושכר למטרה מסחרית ומניב שכירות חודשית לבעלי הנכס.

מרבית הרוכשים, ובטח אלו שרוכשים את הנכס למטרת השקעה, בוחנים את ההשקעה לפי שיעור התשואה הפנימי (IRR) שלה. אם נפרוט את המושג ה"מאיים" הזה למילים פשוטות, נגיע למסקנה שהמשקיע החכם מעוניין להשקיע כמה שפחות הון עצמי ולקחת כמה שיותר אשראי מהבנק כדי להשלים את הרכישה. במקביל, כדי למקסם את הרווח, הריבית של ההלוואה שמקבלים מהבנק צריכה להיות נמוכה ככל האפשר.

כשמגיעים לבנק לקחת הלוואה, כמו בכל "שוק", ההצעה הראשונית לרוב אינה ההצעה האחרונה שתקבלו. כדי שנצליח למקסם את התועלת מהמימון הבנקאי, אנו צריכים לדעת על אילו פרמטרים אנחנו צריכים לשים דגש במו"מ:

• שיעור המימון – לרוב, ההצעה הראשונית של שיעור המימון תנוע בין 50% ל 70% משווי הנכס (ולא מהשווי למימוש מהיר כמו שחלק מהבנקאים מציגים). חשוב לדעת שכתלות באיכות הלווה ובסוג העסקה, ניתן גם להגיע ל 100% מימון. כלומר, לא נצטרך לשים הון עצמי ברכישת הנכס. אלו אומנם עסקאות נדירות, אבל כמעט תמיד ניתן להגיע לשיעור גבוה משמעותית מהעמדה הראשונית של הבנק.
• פריסה – לכמה שנים אנו לוקחים את ההלוואה כנגד הנכס שלנו. לרוב, הבנק יציע פריסה של בין 10 ל 12 שנה מהסיבה שהבנק רואה בכל הלוואה כסיכון והוא מעדיף לגדר את הסיכון בכמה שפחות שנים. אנחנו יודעים שניתן לפעמים להגיע ל 15 שנה ואף יותר. הכל כמובן כתלות באיכות העסקה.
• ריבית – זהו המחיר של העסקה. ככל שהריבית נמוכה יותר, כך העסקה משתלמת יותר. בסעיף הזה, ככל שנדע להביא יותר אלטרנטיבות מבנקים אחרים, נצליח להשיג ריבית נמוכה יותר.
• עמלות נוספות – כשלוקחים הלוואה, הבנק תמיד ייקח עמלת פתיחת תיק. זה פרמטר שבדר"כ יוצג ללקוח במעמד החתימה ולאחר שכבר החזיר תשובה שלילית לבנקים האחרים. אם נבוא מוכנים, נדע להוריד את הבנק גם בסעיף הזה, לא משנה עד כמה יגידו לנו שזו עמלה שאין להם דרך להוריד אותה. כמו כן, חשוב לוודא שיהיה לנו כמה שיותר חופש בשנים הבאות, לפרוע, למחזר, להגדיל וכו'. לצורך כך, חשוב שנוודא את עמלת הפירעון המוקדם ומה אפשר לעשות איתה. קיימות מספר אפשרויות וכדאי להתייעץ עם איש מקצוע בנושא.

כפי שבוודאי הבנתם, מימון לנדל"ן מסחרי מניב, ניתן לא רק לטובת רכישת נכס חדש אלא גם למימון מחדש של נכס קיים. לדוגמא, נכס שנרכש לפני חמש שנים ב 10 מ' ₪ בעזרת הלוואה ל 12 שנה  של 7 מ' ₪. כיום, השווי של

הנכס כנראה יהיה מעל 10 מ' ₪ וההלוואה תהיה ככל הנראה מתחת ל 5 מ' ₪. כאן ניתן לראות את הפער המשמעותי, שנוצר בין שיעור המימון הקיים על הנכס ולבין שיעור המימון האפשרי.

במידה ונבחר למחזר את ההלוואה, נוכל:

1. להוזיל את הריבית היות ושיעור המימון נמוך יותר.
2. להגדיל מחדש את שיעור המימון וזה יכול לעזור לנו לרכוש נכס נוסף ללא הון עצמי.
3. להוריד את ההחזר החודשי ע"י פריסה מחדש של החוב הקיים.

נציין שכל שילוב בין הסעיפים לעיל יכול להיות הגיוני ביותר.

לסיכום, ניתן לראות שיש פערי מידע משמעותיים בין הבנק לבין הלווים. פערי מידע שיכולים לעלות הרבה כסף אם לא נערכים כראוי. ההיערכות יכולה להיות לימוד מקיף של הנושא ממידע ברשת, משיחות עם הרו"ח וכו' או לחילופין, היעזרות באיש מקצוע, שגם מכיר את התחום וגם יודע איך לדבר עם הבנקים.

הרבה הצלחה!

קישורים מומלצים:

• לוח נדל"ן מסחרי
• ניהול תמהיל אשראי לעסקים

להמשך קריאה על אשראי לנכסים מניבים, לחצו על התמונה.

כשאתם מתעניינים באפיקי השקעה, אתם בוודאי שואלים את עצמכם, מהו אפיק ההשקעה המועדף והמתגמל ביותר שכדאי להשקיע בו?

כדאי לדעת כי היום בעידן ההתפתחות המואצת בענף הבנייה והנדל"ן בארץ, הפך אפיק ההשקעה בנדל"ן לנפוץ ביותר ופופולארי בקרב משקיעים ישראלים וגם משקיעים מחו"ל.

אחת ההשקעות הנבונות שתוכלו לעשות בתחום השקעות הנדל"ן, היא השקעה בנדל"ן מסחרי מניב, זהו אפיק סולידי ורווחי שכדאי להתעניין בו ולהכיר אותו היטב.

מהו נדל"ן מסחרי מניב?

נדל"ן מסחרי מניב הוא נדלן המשמש למסחר, כגון: משרדים, חנויות, מבנים תעשייתיים וכל נכס המושכר למטרות מסחר ומניב שכירות חודשית לבעלי הנכס.

באם אתם מעוניינים באופציה להשקעה בתחום זה, כדאי להתעניין ולמצוא רשימת חברות נדל"ן מניב, אשר מפרסמות מגוון אפשרויות השקעה בנדל"ן מניב כגון: משרד מניב למכירה, חנויות למכירה,  ואף מרכז מסחרי למכירה.

בדרך כלל רובם של הרוכשים נכס מסחרי למטרת השקעה, בוחנים את כדאיותה על פי שיעור התשואה הפנימי שלה (IRR). מדובר בהשקעה המורכבת מכמה שפחות הון עצמי וכמה שיותר אשראי מהבנק להשלמת הרכישה. כדאי שריבית ההלוואה תהיה נמוכה ככל האפשר על מנת למקסם את הרווח אותו ניתן להשיג באופן שוטף מהשכרת הכס.

מה חשוב לדעת בנושא אשראי מסחרי?

כאשר אתם מתקשרים עם בנק כלשהו למתן הלוואה לצורך רכישת נכס מסחרי, בדרך כלל ההצעה הראשונה שתקבלו היא לא סוף דבר, שימו לב כי מקסום התועלת במימון בנקאי תלויה בפרמטרים חשובים שכדאי לשים לב אליהם במשא ומתן שלכם מול הבנק.

ראשית, בדרך כלל עמדתו הראשונית של הבנק תהיה להציע לכם, שיעור מימון של 50 אחוז ועד 70 אחוז משוויו של הנכס.

במקרים נדירים, ניתן לעתים להגיע למאה אחוז מימון, כלומר למצב אופטימאלי בו אין צורך להשקיע הון עצמי עבור רכישתו של הנכס. לכן כדאי לנסות ולהגיע במשא ומתן מול הבנק המלווה, לשיעור הלוואה גבוהה משמעותית מהצעתו הראשונית של הבנק.

שנית חשוב מאוד לפרוס את ההלוואה לזמן ארוך ככל הניתן, אמנם הבנק יציע בדרך כלל פריסה של, עשר עד שתיים עשרה שנים, על מנת להפחית עבורו את הסיכון. אך תוכלו להגיע גם לפריסה של חמש עשרה שנה. הישג זה תלוי באיכותה של העסקה שלכם.

בנושא הריבית, אין ספק שככל שתשיגו ריבית נמוכה יותר, השגתם עסקה משתלמת יותר, ולשם כך כדאי לקבל הצעות ממספר בנקים שונים כדי שיהיה לכם מנוף מיקוח.

בסעיף העמלות כדאי להיות חכמים ולדבר עם נציג הבנק על העמלות, לפני שהחלטתם מאיזה בנק תיקחו את ההלוואה. כך תוכלו להוריד עלויות העמלות ואף להורידן לגמרי.

כדאי גם להקפיד של חופש החזרים ופריעת חובות בשנים הבאות, ולכן וודאו מהי עמלת הפירעון המוקדם ומה ניתן לעשות בנידון.

כדאי לשקול עוד מהלך נבון לקראת השקעה בנדל"ן מסחרי, להיעזר בשירותיה של חברה מקצועית כגון קליקבנק לדוגמא, דרכה תוכלו לקבל ייעוץ, וליווי מקצועי ועזרה בלקיחת הלוואה בדגש על ריבית נמוכה על פריסה ארוכה ועל שיעור מימון גבוה ככל האפשר.

חברה המתמחה בעזרה במתן אשראי מסחרי

חברה המתמחה בעזרה במתן אשראי מסחרי תוכל לבנות עבורכם תמהיל אשראי איכותי המתאים לכל סוגי העסקים הבינוניים ומעלה. בחברה כזו תקבלו ייעוץ מאנשי מקצוע בתחום הפיננסי, אמינים איכותיים אשר ייעלו לכם את העסקה על ידי השגת תמהיל אשראי מיטבי עבורכם.

כחלק מהייעוץ והליווי, במידה ותבחרו למחזר את ההלוואה תוכלו בעזרת החברה המתמחה באשראי מסחרי, להוזיל את הריבית מאחר ושיעור המימון יהיה נמוך יותר. וכן תוכלו להגדיל את שיעור המימון ואולי לרכוש עוד נכס ללא השקעה של הון עצמי. בנוסף, תוכלו גם להוריד את ההחזר החודשי על ידי פריסה מחודשת של החוב הקיים ועוד. ככל שתעמיקו בתחום האשראי המסחרי, תבינו כי פערי המידע בין הבנק לבין המלווים מהבנק הם משמעותיים ועלולים לעלות לכם כסף רב אם לא נערכתם כראוי.

היערכות ראויה לה אתם זקוקים באופן חיוני ביותר, לקראת משא ומתן עם הבנק על לקיחת הלוואה, היא לימוד מקיף של נושא האשראי המסחרי או לחילופין התקשרות עם איש מקצוע שילווה אתכם. איש מקצוע כזה, יודע להתנהל היטב מול הבנק, הוא מכיר את התחום על בוריו ועל כן יוכל ביעילות למנוע מכם לעשות טעויות נפוצות וכמובן לייעץ לכם ולהשיג עבורכם את העסקה הטובה ביותר שתניב לכם רווחים מצוינים מהנדל"ן המניב שאתם משקיעים בו.

באילו נכסים מניבים כדאי להשקיע?

היום ניתן להשקיע במגוון דרכים בנכס מסחרי. תוכלו לקנות נכס מסחרי כגון חנות או משרד, להשכיר אותם לחברה או בעל עסק לשנים ארוכות, ולהרוויח באופן שוטף, שכר חודשי נאה וגם עליית ערך הנכס שלכם עם הזמן.

תוכלו לקנות משרדים המיועדים לשיפוץ במחירים נמוכים, לשפצם ולאחר מכן למכור אותם במחירים גבוהים. או להשכיר אותם, ולהרוויח בשוטף סכומים חודשיים נאים ביותר.

לא חסרות דרכים יצירתיות להשקעה בנדל"ן מניב וכדאי להיכנס לאתר האינטרנט של חברה המפרסמת נתונים עדכניים על מבני מסחר להשקעה להתעדכן ולבחור בנכס המתאים לכם ביותר מהמבחר הקיים כגון חנויות למכירה, משרדים, מחסנים, מבני תעשייה חניות ואף מרכז מסחרי למכירה ועוד.

איך מקבלים הלוואה לרכישת מרכז מסחרי?

באם אתם מתעניינים בהשקעה במרכז מסחרי כנדל"ן מניב, אתם נכנסים לעסקה גדולה ורצינית, אתם זקוקים לכל הידע והניסיון שניתן לצבור לפני תחילת המשא ומתן עם הבנק. תוכלו להשיג מידע מרחבי הרשת, תוכלו להתייעץ עם חברים ותוכלו גם להיעזר באיש מקצוע אמין, יעיל ואיכותי, אשר לו ניסיון רב בעסקאות אשראי בתחום הנדל"ן, שילווה אתכם לכל אורך הדרך עד להשלמת העסקה המיטבית עבורכם בהצלחה.

מחפשים נכסים מניבים להשקעה? הגעתם למקום הנכון, קליקבנק גיוס אשראי להשקעה בנכסי נדל"ן מניבים.

להמשך קריאה על אשראי מסחרי, לחצו על התמונה.