מימון מחדש של נדל"ן מניב

מרבית הנכסים המניבים הנרכשים כיום במדינת ישראל, נרכשים בעזרת מימון. המימון עוזר להגדיל את התשואה על ההשקעה ויכול להפוך עסקה בינונית למעולה ולעיתים יאפשר להוציא עסקה לפועל, עסקה שלא הייתה נסגרת אם שיעור המימון היה נמוך יותר או אם הפריסה הייתה קצרה יותר.

זאת ועוד, מרבית הנכסים בישראל נרכשים בעזרת מימון בנקאי. הסיבה לכך היא שהמימון הבנקאי הוא המימון הטוב ביותר שבעזרתו ניתן להעלות את התשואה על נכסים מניבים. הוא זול יותר מהאלטרנטיבה החוץ בנקאית, כמעט תמיד אפשר לקבל אותו לתקופה ארוכה יותר וברוב המקרים, שיעור המימון שנקבל מהבנק יהיה גבוה יותר מאשר מימון חוץ בנקאי.

כל זה מוביל אותנו למסקנה שמרכיב המימון בנכסים מניבים הוא קריטי. ברגע שהבנו את זה, אנחנו מבינים שאנחנו חייבים להשקיע בזה כמה שיותר משאבים, כדי למקסם את התשואה מהעסקה שעשינו, הן בעת הרכישה והן בהמשך כדי "לסחוט את הלימון" עד כמה שניתן.

הדרך הנכונה לשמור על רווחיות עסקה ואף לשפרה היא לעשות מידי תקופה שופינג בין כל הבנקים ולקבל הצעות לשיפור תנאי ההלוואה שלקחנו כנגד הנכס. את השופינג מומלץ לעשות החל משנתיים לאחר קבלת ההלוואה הראשונית. תקופה זו לרוב טומנת בחובה שתי "מתנות" עיקריות שהבנקים לא תמיד רוצים שנדע: עלייה בערך הנכס וירידה בקרן ההלוואה. שילוב של שני הפרמטרים הללו, הופכים את ההלוואה להרבה יותר אטרקטיבית לבנק מאשר ביום שלקחנו אותה. ומשכך, אפשר לעשות מו"מ אסרטיבי יותר ולהשיג שיפור בתנאים בהתאם לצרכים שלנו.

במידה ואנו מרוצים מהמצב הקיים מבחינת סכום ההלוואה והפריסה שלה, נוכל לעשות מו"מ על הריבית ובכך להקטין את הוצאות המימון שלנו. לעומת זאת, במידה ונרצה לרכוש נכס נוסף, נוכל להגדיל את האשראי על הנכס הקיים ולמעשה לרכוש את הנכס הנוסף עם הון עצמי מינמלי. בהרבה מקרים, זה יכול לעזור לנו לרכוש נכס שעד לפני המימון מחדש על הנכס הקודם, לא יכולנו להרשות אותו לעצמנו. מיותר לציין שבמקרים אלו, התשואה על הנכס הנוסף נוסקת היות וכמעט ולא הבאנו הון עצמי לעסקה ובעוד X שנים יהיה ברשותנו נכס שלמעשה שילם את עצמו מבלי שריתקנו הון עצמי לצורך רכישתו.

בנכסים מניבים ובמיוחד בסכומים הגדולים, תזוזה של כמה עשיריות האחוז בריבית היא אפשרית בהחלט ועשויה לתרום מאות אלפי שקלים לאורך תקופת חיי ההלוואה. מאות אלפי שקלים שיגיעו לכיסכם במקום לכיסיו של הבנק שלכם.

מציע לכם בחום להיעזר באיש מקצוע שגם יידע להמליץ לכם על השילוב האופטימלי בין הפרמטרים (תקופה, שיעור מימון, ריבית) וגם יידע לעשות מו"מ אסרטיבי מול הבנק. כמו כן, כדאי שתהיה לו היכרות מוקדמת עם כל הבנקים, כדי שיוכל לאתר למענכם את הבנק שכרגע מעוניין בעסקה ומוכן ללכת לקראתכם בתנאים כדי שתסגרו אצלו.

להמשך קריאה על מימון מחדש של נדל"ן מניב, לחצו על התמונה.

מימון נדל"ן מסחרי להשקעה

במרבית המקרים, רכישה של נכס מסחרי הינה סוג של השקעה. משכך, על מנת להעלות את התשואה על ההשקעה, רוב הלקוחות בוחרים למנף את הנכס. כלומר, לוקחים הלוואה מהבנק כנגד שיעבוד הנכס, כך שההון העצמי שצריך לשים יהיה נמוך ככל האפשר ואז התשואה על הכסף שהושקע תהיה גבוהה יותר.

במימון נדל"ן קיימים שלושה פרמטרים עיקריים שכדאי לשים אליהם לב:

• שיעור המימון – גובה ההלוואה מתוך שווי הנכס. ככל ששיעור המימון גבוה יותר, כך ההון העצמי שצריך להביא מהבית נמוך יותר.
• תקופת ההלוואה – לרוב מדברים על מימון של בין 10 ל 12 שנה. בחלק מהמקרים, אפשר להגיע גם ל 15 שנה.
• ריבית ההלוואה – זה ולמעשה המחיר של הכסף אותו משלמים לבנק כנגד ההלוואה.

כמובן, שיש עוד כל מיני פרמטרים שלעיתים הבנק לא מציג בפנינו בשלב המו"מ, אולם חשוב שנדע אותם, כגון: עמלות פירעון מוקדם, עמלת העמדת הלוואה ועוד.

וכאן, אנחנו נכנסים לתמונה

הודות להיכרות הרחבה שלנו עם השפה הבנקאית ועם המערכת הבנקאית, אנו יודעים למקסם את כל הפרמטרים ולהתאימם במדוייק ללקוח.

לכל בנקאי יש העדפות משלו ותנאים שהוא מעוניין בהם ולכן, הוא מוכן להתגמש בפרמטרים האחרים. התפקיד שלנו הוא להתאים בין הבנקאי, הבנק והעסקה שהלקוח שלנו מעוניין לבצע. בחלק מהמקרים, נסכים להתגמש בריבית גבוהה יותר מהמקובל כדי לקבל שיעור מימון חריג ובחלק מהמקרים, בגלל ששיעור המימון נמוך, נדע ללחוץ את הריבית למינימום האפשרי, בעזרת שופינג אסרטיבי בין כל הגופים המממנים.

מימון נכון של רכישת נדל"ן מניב, או מימון מחדש של הלוואה קיימת, מאפשר לעיתים מיקסום תשואה ולפעמים, זה ההבדל בין רכישה של נכס נוסף – או לא. בנוסף, חשוב לציין שבגלל הסכומים הגבוהים של העסקאות ובגלל משך חיי ההלוואה, כל שיפור של עשירית אחוז בריבית, שקול להרבה כסף בחישוב הכללי. כסף שבמקום שייכנס לכיס של הבנק, נכנס לכיס של הלקוח שלנו.

בכל מקרה, חשוב לעשות את השופינג בין כל גופי המימון ולא רק מול אלו שנוח לנו. במקרה של מימון נדל"ן, ההבדלים בין הגופים השונים יכולים להיות משמעותיים עד מאוד ולכן חבל לא להשקיע עוד קצת עבודה בשלב המקדים, כדי להישאר עם הלוואה בתנאים אופטימליים בטווח הארוך.

להמשך קריאה על מימון נדל"ן מסחרי להשקעה, לחצו על התמונה.