על השקעה בנכסים וקבלת אשראי בנקאי

משקיעי נדל"ן מנוסים וגם יזמים צעירים, מחליטים להשקיע את המשאבים שלהם – זמן וכסף, ברכישה והשקעה בנכסי נדל"ן. ההשקעה בנדל"ן באה לידי ביטוי גם בהשקעה בנכסים פרטיים כדוגמת דירות למכירה, וגם בנדל"ן מסחרי כדוגמת חנויות, קניונים, חניוניים, משרדים וכיוצא זה. במרבית המקרים, על מנת להוציא את רעיון ההשקעה אל הפועל, נדרשים המשקיעים לפנות אל הבנק במטרה לקבל אשראי בנקאי לרכישת נכסים מניבים.

אם גם אתם עומדים רגע לפני ההשקעה הבאה שלכם, ובעיקר אם מדובר על ההשקעה הראשונה שלכם, קחו אתכם מספר טיפים לדרך. ראשית, איך באמת תדעו איזה נכס הוא המתאים ביותר לציפיות, המטרות והתקציב שלכם? שנית, דעו כי ישנו קשר ישיר בין סוג הנכס בו תשקיעו ובין סיכויי קבלת ההלוואה שלכם לטובת רכישת הנכס. המדריך המלא, לפניכם:

צאו למסע רק לאחר שהגדרתם תקציב ברור

הגדרת תקציב לנכס שתרכשו חיונית וחשובה! כשאתם מגדירים תקציב, קל לכם יותר להתמקד על נכסים רלוונטים. ברגע שיש לכם תקציב ברור שאתם רוצים להישאר בגבולותיו, קל לכם יותר לסנן אפשרויות וכך גם להתקדם הלאה עם ההשקעה שלכם.

• בנוסף, כשהתקציב שלכם מוגדר, אתם יכולים לדעת מהו גובה ההלוואה שאתם זקוקים לו. כשמגיעים לבנק לקחת הלוואה, חשוב להחזיק בכמה שיותר פרטים מדוייקים ולנדב כמה שיותר מידע. אין כל תכלית בהגשת בקשת ההלוואה ברגע שאינכם יודעים כמה כסף נדרש לכם.
• לכן, הגדירו תקציב לרכישת הנכס, החליטו כמה כסף אתם משקיעים מההון העצמי, ואת הסכום הנותר תשלימו בהלוואה שאתם צפויים לקבל. ככלל, הבנקים מציעים מימון בהיקף של בין 50% ל-75% מערך הנכנס, כל עוד מדובר על נכס מסחרי.
• אם לוקחים לרגע את הדוגמא ההפוכה בה יצאתם לדרך מבלי להגדיר תקציב, הרי שכל נכס ובכל אזור רלוונטי לכם להשקעה. כך, אתם יכולים למצוא עצמכם מבלים המון זמן בבחינת נכסים, בפגישות עם קבלנים ובהתייעצויות עם אנשי מקצוע שונים.

בחירת לוקיישן ההשקעה: מדוע היא כל כך חשובה?

ישנם תקציבים שיאפשרו לכם לרכוש דירה להשקעה בת 2 חדרים באזור השרון, וגם תקציב שבאמצעותו תוכלו לרכוש בניין משרדים בלב תל אביב.

• לאחר שהתקציב שלכם ברור לכם, אתם גם יכולים להתמקד באזורים מסוימים ועל סוג הנכס המתאים. שימו לב כי בחירת מיקום ההשקעה חשובה וקריטית בגלל שתי סיבות: הסיבה הראשונה היא הביקוש שיהיה לנכס שלכם, ואילו הסיבה השניה היא שהמיקום משפיע על סיכוי קבלת ההלוואה, על שיעור המימון והריבית.
• ניתן לתת לדוגמא משקיעים המעוניינים לרכוש משרד להשקעה במרכז תל אביב. העיר תל אביב היא מרכז הכלכלה והעסקים של ישראל, ובתי עסק רבים היו מעוניינים לעבוד ולפעול בתוך העיר. לכן, מבחינת הביקוש לנכס, סביר מאד כי יהיה לו ביקוש רב.
• בנוסף, הסיכוי לקבלת ההלוואה גבוה גם הוא. משרד בעיר תל אביב הוא נכס שנהנה מביקוש, כך שגם הסיכוי שלכם להחזיר את ההלוואה על פי התנאים עליהם תחתמו, גבוה.  כבכל עיר, גם בתל אביב ישנם אזורים מבוקשים יותר ופחות, ולכן, כדאי להתמקד באזור ספציפי שימנף את סיכוי קבלת ההלוואה.

צרו שידוך בין קהל היעד שלכם ובין גודל ואופי הנכס

דבר נוסף וחשוב הוא לייצר את השידוך המתאים בין שלושה גורמים:

• סוג הנכס
• גודל הנכס
• הביקוש לנכס

כך לדוגמא, אם החלטתם להתמקד בהשקעה במשרדים, עליכם להבין מי בנייני המשרדים המתחרים על קהל השוכרים הפוטנציאליים שלכם. בנוסף, שיהיה בבניין אטרקטיבי יותר מהשכנים ובגודל נוח להשכרה. לדוגמא, משרדים בגדלים של מאות מטרים מאוכלסים לרוב לשנים רבות, אולם בעת משבר, יהיה יותר קשה למצוא שוכר ל 500 מ"ר מאשר ל 100 מ"ר.

נדל"ן פרטי, נדל"ן מסחרי והלוואה מהבנק – מה עליכם לדעת?

כשתגישו את בקשתכם להלוואה, תצטרכו לשכנע את הבנק כי ההלוואה שהוא נותן לכם הינה צעד מושכל. במילים אחרות? להבטיח כי מדובר על הלוואה הטומנת בתוכה כמה שפחות סיכונים. לכן, מטבע הדברים, ככל שתבחרו בנכס שבו ישנו פיזור רב יותר של השקעה, כך עולה הסבירות לקבלת ההלוואה. לכן, כדאי לתחום בין 2 סוגי השקעות: פרטיות ומסחריות.

כשאתם לוקחים הלוואה בכדי לרכוש נכס פרטי כמו דירה, הרי שדמי השכירות שתקבלו תלויים בשוכר אחד בלבד. לכן, במידה והוא יפגר בתשלומים, תמיד קיים הסיכוי כי גם יכולת החזרת ההלוואה שלכם לבנק תיפגע. מנגד, אם אתם משקיעים בבניין משרדים, הרי שדמי השכירות שאתם מקבלים מגיעים מכמה חברות שונות. כך, הסיכוי לפיגור בהלוואה פוחת ולבנק יהיה קל יותר להלוות לכם.

היתרון שיש לנדל"ן המסחרי בכל הקשור להלוואה

מעבר לכך, השקעה בנדל"ן מסחרי מחזיקה ביתרון נוסף: טיב השוכרים. כשאתם בוחרים להשקיע במשרד לדוגמא, הרי שקהל היעד שלכם הוא חברות. האינטרס של הבנק הוא שקהל השוכרים שלכם יהיה כמה שיותר יציב ואיכותי. בעוד קשה מאד לקבל מידע על אדם פרטי, קל מאד לקבל מידע על חברות: כמה זמן הן פועלות, עד כמה הן ריווחיות, מהו אחוז הצמיחה שלהן וכן הלאה. ככל שתשכנעו את הבנק כי השוכרים שלכם בעלי פוטנציאל גדול יותר להיות שוכרים איכותיים, כך גם עולה הסיכוי שלכם לקבל את המימון הנדרש ובתנאים טובים יותר.

אתם לא לבד: עזרה בקבלת ההלוואה מהבנק

לעתים, רק בזכות הלוואה תוכלו להשקיע בנדל"ן. תוכלו לפנות אל חברה מקצועית המתמחה בסיוע וליווי בדרך לקבלת ההלוואה לטובת רכישת נכס מסחרי. כשאתם חוברים אל חברה מקצועית, אתם גם יכולים ליהנות משיעור ריבית נמוך וגם מפריסה נוחה ומרווחת יותר. חברה מקצועית תשווה עבורכם את התנאים המוצעים מכל הבנקים, ולבסוף תציג בפניכם את ההצעה המשתלמת ביותר בהתאם לצרכים שלכם.

להמשך קריאה על עזרה בגיוס אשראי בנקאי, לחצו על התמונה.

משקיעים רבים נענים למודעות של רכישת נכסים מסחריים מניבים למכירה.  נכסים אלה יכולים להניב תשואה יותר גדולה מנדל"ן למגורים, אם כי הן ממושכות ומורכבות יותר הם כוללים: משרדים, חנויות, מחסנים לוגיסטיים, מגרשים, תחנות דלק, מבני תעשייה ועוד. מומלץ לעשות עסקים עם חברות נדל"ן כמו למשל אנגלו סכסון, חברות שיש להן שם ומוניטין.

תשואה מהשכרת דירה יכולה להסתכם בתשואה בין 3-4% ואילו מנכס מסחרי היא יכולה להגיע ל-8% בשנה ולעתים גם 10%. ידוע הוא כי נכסים מסחריים כדאיים גם במקרים שמחליטים למכור אותם, והם משיגים מחירים יפים מאוד.

לחץ על הקישור הבא למעבר ללוחות נכסים מניבים למכירה.

נכסים מסחריים מניבים למכירה

ההיצע בשוק הנכסים המסחריים תמיד היה יחסית נמוך לשוק המגורים, אבל עולם האינטרנט והייטק מייצר בשנים האחרונות אלפי חברות שצריכות להתמקם באיזה שהוא מקום והמודל של בנייני משרדים ומרכזי מסחר, הפך להיות חלק ממציאות הנדל"ן בארץ, ממש כמו שקורה כבר שנים רבות בארה"ב.

המגמה של מיקום משרדים בבתי מגורים הולכת ונעלמת, ובמקום זה אנשים שוכרים משרדים בבנייני משרדים, מפעלים וחברות שוכרים נכסים במתחמים של שטחי מסחר ונדל"ן מסחרי והשוק פורח. אזורי הביקוש התרחבו, ובארץ העבודות על הרכבת הקלה, גרמו לנדידה של אלפי עסקים לבנייני משרדים מחוץ למטרופולין של גוש דן. אין היום כמעט עיר, שלא בונים בה מתחם של שטחי מסחר או מתחם משרדים.

שכירות משרדים מחוץ לעיר מבטיחה לשוכריהם דרך חלקה ונטולת פקקים, חנייה בשפע והתנתקות מהמטרופולין הרועש.

איך מאתרים נכסים מסחריים מניבים למכירה?

לוחות נכסים מסחריים מניבים למכירה אפשר למצוא היום באתרי שיווק שותפים. מומחים של אתר כזה מסבירים כי מי שרוצה להשקיע בנכסים מסחריים, צריך חושים ויכולת להיות מעודכנים כל הזמן כדי להבין מהי הזדמנות אטרקטיבית של נכס מסחרי מניב.

שיווק שותפים היא דרך חדשנית היום להרוויח כסף. באנגלית קוראים לזה "אפיליאייט". אתר קליק בנק מאגד משווקים ובעלי עסקים, אשר נוטלים עמלה כלשהי על כל עסקה שמתבצעת דרך האתר. יש גם שיווק שותפים בנושא של נכסים מסחריים מניבים למכירה.

זו אומנם עסקה יותר מורכבת מבחינת פרוצדורה, והיא דורשת הבנה ובקיאות בדיני מקרקעין, מיסוי ועוד אבל מכיוון שנדל"ן מסחרי דורש מעורבות של אנשי מקצוע, הם עומדים לרשות המעוניינים בעסקאות אלה ומלווים כל עסקה מהתחלה עד הסוף, תוך מזעור ההוצאות, כמו היטלים, אגרות, תשלומי מיסים ועוד).

מרכז מסחרי למכירה או נכס מסחרי – שיטות השקעה

השקעה בתחום של נכסים מסחריים מניבים למכירה אפשר לעשות באופנים שונים. חשוב להבין כי כאשר עושים אותה נכון, היא איננה מסובכת והיא כמו השקעה בדירת מגורים. מסובך זה לא!  ראשית צריך להחליט מהו המיקום בו רוצים להשקיע.

בדרך כלל המיקום גם קובע את איכות הנכס והעסקה. חייבים להביא בחשבון השקעה באזורים שכרגע אין להם כל כך מה להציע, אבל הם עשויים להיות מניבים לטווח ארוך.

הדבר השני שצריך להבין הוא התקציב. מה ההון העצמי שלכם או האם אתם  זקוקים להלוואה. יש אתרי שיווק שותפים שגם יכולים להשיג להם הלוואה כזו בריבית כדאית. הם יצליחו להביא הלוואה הרבה יותר כדאית ממה שאתם תוכלו לקבל.

השקעה בשילוב משכנתא מקובלת מאוד. מומחי אתר קליק בנק יכולים לייעץ לכם לגבי משכנתאות, ואף ללוות אתכם בלקיחת הלוואות בתנאים טובים. בסופו של דבר זה משתלם כי הנכס המניב שלכם כמו למשל מרכז מסחרי או נכס מסחרי אחר, עשוי להניב הכנסות ולממן את העלות של המשכנתא. זוהי הכנסה בלי עבודה, ורבים כבר עושים זאת.

לפני שמבצעים מהלך כזה חשוב מאוד, לפנות למומחים ולאסוף מידע לגבי הנכס המסוים. עד שלא יהיה בידיכם מידע מספיק על פרויקט הנדל"ן בו אתם רוצים להשקיע, אל תבצעו שום עסקה.

משרד מניב למכירה

צעירים רבים היום מודעים לנושא של השקעות, הרבה יותר מאי פעם. הם מחפשים אחר נכסים מסחריים מניבים למכירה, משום שזה הרבה יותר נוח להשקיע בזה מאשר בדירות למגורים.

כאן מדובר בנכס שבדרך כלל משכירים אותו לעסק או לחברה למשך שנים רבות. ערכו עולה כל הזמן ובניגוד לדירות מגורים בהם עלולים להתחלף כל העת הדיירים כאן מדובר על דיירים קבועים עם כסף בטוח כל חודש.

יש היום המון חברות הייטק או מיזמים של צעירים, שצריכים משרד באיזה שהוא מקום, ולכן השקעה במשרד היא השקעה מניבה לטווח ארוך. יש ביקוש למשרדים.

מי שבדרך כלל משקיע בנכסים מניבים הם אלה שחושבים מחוץ לקופסה, זוגות צעירים או יחידים שאין להם את ההון לרכוש דירה, רוכשים נכס מניב ומרוויחים ממנו. הרבה פעמים מחירו של הנכס נוח מאוד והשכירות משתלמת.

חנות במרכז מסחרי – השקעה בטוחה

יש היום אנשים רבים שיוצאים לפנסיה עם כסף ביד והם לא רוצים שהוא ישכב בבנק, הם רוצים לעשות ממנו עוד כסף. יש גם אנשים שיורשים פתאום סכום של כסף, זה לא מספיק לדירה אבל זה עשוי להספיק לרכישה של חנות באיזה מרכז מסחרי. התחום של נכסים מסחריים מניבים למכירה הוא אין סופי.

זה יכול להיות משרד, זו יכולה להיות גם חנות בלוקיישן טוב. בכל מקרה אם יש לכם סכום כסף ביד, ברור שיש צורך להשקיע אותו באיזה נכס מניב, כך תוכלו להפוך אותו למניב. בדרך כלל בהשקעה בנכסים מניבים אין רמה גבוהה של סיכון. זוהי השקעה סולידית שמבטיחה לכם הכנסה, בלי לקפוץ מעל הפופיק. זה מתאים למי שחושב קדימה, שיש לו קצת חוש עסקי והוא יודע שבבנק הכסף רק יישחק.

בעזר תכנון נכון, אפשר בהחלט להשקיע בנכסים מניבים ולקבל על כך כסף יפה מאוד שיעזור לכם בחיים. גם אם אין לכם כסף לרכוש דירה, כאשר יש לכם הכנסה מאיזה שהוא נדל"ן זה עוזר לכם לשלם את שכר הדירה שיש לכם. בכל מקרה נכס מניב גם משתבח עם השנים והערך שלו עולה, כך שבכל מקרה זו השקעה נהדרת.

בכל שאלה בנושא הלוואה עבור נכסים מניבים להשקעה, אל תהסס ליצור עמנו קשר.

להמשך קריאה על נכסים מסחריים מניבים למכירה, לחצו על התמונה.

מימון מחדש של נדל"ן מניב

מרבית הנכסים המניבים הנרכשים כיום במדינת ישראל, נרכשים בעזרת מימון. המימון עוזר להגדיל את התשואה על ההשקעה ויכול להפוך עסקה בינונית למעולה ולעיתים יאפשר להוציא עסקה לפועל, עסקה שלא הייתה נסגרת אם שיעור המימון היה נמוך יותר או אם הפריסה הייתה קצרה יותר.

זאת ועוד, מרבית הנכסים בישראל נרכשים בעזרת מימון בנקאי. הסיבה לכך היא שהמימון הבנקאי הוא המימון הטוב ביותר שבעזרתו ניתן להעלות את התשואה על נכסים מניבים. הוא זול יותר מהאלטרנטיבה החוץ בנקאית, כמעט תמיד אפשר לקבל אותו לתקופה ארוכה יותר וברוב המקרים, שיעור המימון שנקבל מהבנק יהיה גבוה יותר מאשר מימון חוץ בנקאי.

כל זה מוביל אותנו למסקנה שמרכיב המימון בנכסים מניבים הוא קריטי. ברגע שהבנו את זה, אנחנו מבינים שאנחנו חייבים להשקיע בזה כמה שיותר משאבים, כדי למקסם את התשואה מהעסקה שעשינו, הן בעת הרכישה והן בהמשך כדי "לסחוט את הלימון" עד כמה שניתן.

הדרך הנכונה לשמור על רווחיות עסקה ואף לשפרה היא לעשות מידי תקופה שופינג בין כל הבנקים ולקבל הצעות לשיפור תנאי ההלוואה שלקחנו כנגד הנכס. את השופינג מומלץ לעשות החל משנתיים לאחר קבלת ההלוואה הראשונית. תקופה זו לרוב טומנת בחובה שתי "מתנות" עיקריות שהבנקים לא תמיד רוצים שנדע: עלייה בערך הנכס וירידה בקרן ההלוואה. שילוב של שני הפרמטרים הללו, הופכים את ההלוואה להרבה יותר אטרקטיבית לבנק מאשר ביום שלקחנו אותה. ומשכך, אפשר לעשות מו"מ אסרטיבי יותר ולהשיג שיפור בתנאים בהתאם לצרכים שלנו.

במידה ואנו מרוצים מהמצב הקיים מבחינת סכום ההלוואה והפריסה שלה, נוכל לעשות מו"מ על הריבית ובכך להקטין את הוצאות המימון שלנו. לעומת זאת, במידה ונרצה לרכוש נכס נוסף, נוכל להגדיל את האשראי על הנכס הקיים ולמעשה לרכוש את הנכס הנוסף עם הון עצמי מינמלי. בהרבה מקרים, זה יכול לעזור לנו לרכוש נכס שעד לפני המימון מחדש על הנכס הקודם, לא יכולנו להרשות אותו לעצמנו. מיותר לציין שבמקרים אלו, התשואה על הנכס הנוסף נוסקת היות וכמעט ולא הבאנו הון עצמי לעסקה ובעוד X שנים יהיה ברשותנו נכס שלמעשה שילם את עצמו מבלי שריתקנו הון עצמי לצורך רכישתו.

בנכסים מניבים ובמיוחד בסכומים הגדולים, תזוזה של כמה עשיריות האחוז בריבית היא אפשרית בהחלט ועשויה לתרום מאות אלפי שקלים לאורך תקופת חיי ההלוואה. מאות אלפי שקלים שיגיעו לכיסכם במקום לכיסיו של הבנק שלכם.

מציע לכם בחום להיעזר באיש מקצוע שגם יידע להמליץ לכם על השילוב האופטימלי בין הפרמטרים (תקופה, שיעור מימון, ריבית) וגם יידע לעשות מו"מ אסרטיבי מול הבנק. כמו כן, כדאי שתהיה לו היכרות מוקדמת עם כל הבנקים, כדי שיוכל לאתר למענכם את הבנק שכרגע מעוניין בעסקה ומוכן ללכת לקראתכם בתנאים כדי שתסגרו אצלו.

להמשך קריאה על מימון מחדש של נדל"ן מניב, לחצו על התמונה.